Compra de viviendas en construcción: 5 claves para reclamar cantidades entregadas a cuenta

Durante el boom inmobiliario miles de familias compraron viviendas sobre plano que nunca se acabaron de construir.

Una ilusión transformada en pesadilla cuando se quedaron sin casa y perdieron sus ahorros anticipados para la compra.

En la adquisición de viviendas en construcción, el comprador entrega una cantidad de dinero a cuenta del precio final de compra.

Esta práctica constituye un medio de financiación para promotoras y constructoras. Y también constituye un potencial riesgo para el comprador: la pérdida del dinero entregado a cuenta en caso que la promotora o constructora no termine la vivienda.

Así, en este artículo señalamos las cuestiones más importantes para que entiendas que sí puedes reclamar cantidades anticipadas en viviendas en construcción.

La promotora en estos casos tenía la obligación legal de contratar un aval o una póliza de seguro que garantizase las cantidades entregadas a cuenta en caso de incumplimiento del promotor. Sin embargo, la mayoría de promotoras hicieron caso omiso a esta ley de imperativo (obligado) cumplimiento.

Entonces, ¿qué ocurre si el promotor no contrató dicho aval o seguro? ¿Qué hacemos si el promotor resulta ser insolvente y desaparece?

1.¿Se puede reclamar cantidades entregadas a cuenta por la compra de viviendas en construcción?

Si entregaste una cantidad de dinero para comprar una vivienda sobre plano que nunca se acabó de construir y no has podido recuperarla porque la promotora es insolvente o ha sido declarada en concurso de acreedores, y además no contrató aval o seguro para garantizar la devolución de la misma, puedes estar tranquilo porque tienes muchas posibilidades de recuperar tu dinero.

Seguramente ya habías dado por perdida esta cantidad, pero te informamos que una importante Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de diciembre de 2015 te permite reclamar a la entidad de crédito en la que hiciste el depósito.

Si terminado el plazo convenido en el contrato de compra venta de la vivienda el promotor no hubiese cumplido su obligación de terminar y entregar la vivienda la ley te ofrece dos opciones:

1. Resolver el contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incrementadas con el 6% de interés anual,
2. o conceder al promotor prórroga.

Cada caso deberá ser objeto de estudio por separado.

No obstante, generalmente cuando el contrato ha sido resuelto pero sin devolución de las cantidades anticipadas se podrá presentar la reclamación contra el promotor y contra la entidad bancaria según los supuestos que veremos a continuación.

 

2.¿Contra quién puedo reclamar las cantidades entregadas a cuenta en viviendas en construcción?

Como decimos, la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de diciembre de 2015 ha fijado doctrina y confirma que:

“En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad”.

Supuestos más comunes en la reclamación de cantidades anticipadas por la compra de vivienda sobre plano:

1. El contrato con la promotora se ha resuelto sin reintegración de las cantidades.

Parece evidente que deberemos demandar directamente a la entidad bancaria.

2. La promotora está en concurso de acreedores.

Además la Administración concursal ha confirmado la imposibilidad de finalizar las obras y entregar la vivienda. En este caso, algunas sentencias consideran que no es necesario demandar al promotor sino únicamente al banco.

3. Pequeños retrasos en la entrega.

O inicio de la construcción o casos en los que el contrato con la promotora no queda clara la transcendencia de la resolución del contrato por incumplimiento del plazo de finalización de las obras. En este supuesto aconsejamos demandar a ambos, promotor y entidad de crédito.

 

3.¿Por qué es responsable la entidad de crédito en las cantidades anticipadas al promotor?

La entidad de crédito es responsable desde el momento en que el promotor solicita la apertura de una cuenta especial para depositar las cantidades anticipadas. Es ahí cuando el banco tiene que exigir al promotor la constitución del aval o contrato de seguro.

La obligación del banco va más allá de solicitar al promotor su obligación de contratar un aval o seguro.

El banco no podrá permitir la apertura de la cuenta especial para recibir cantidades de los compradores de viviendas en construcción sin antes cerciorarse que el promotor ha cumplido su obligación legal de garantizar la devolución de cantidades entregadas a cuenta.

Además, es importante señalar que la denominación de la cuenta no sirve al banco para evitar su responsabilidad.

Es decir, no es necesario que los depósitos se hagan en una cuenta especial sino que es suficiente que se realicen en cualquier cuenta abierta a nombre de la promotora siempre que el ingreso del comprador se corresponda al concepto cantidades entregadas a cuenta del precio final de la compra.

4.¿Cuáles son los requisitos para presentar la reclamación?

Si compraste la vivienda antes del 1 de enero de 2016 necesitarás:

  • Demostrar la relación contractual con el promotor.
  • Que la vivienda nunca se te entregó.
  • Que realizaste un ingreso en una cuenta bancaria a nombre del promotor.

Si compraste la vivienda después del 1 de enero de 2016:

Además de lo anterior, el promotor debía contar con una licencia de obras.

 

5.¿Qué documentos son necesarios para reclamar?

Documentos que debes facilitar a tu abogado para presentar la demanda:

  1. Contrato de compra venta de inmueble.
  2. Justificante de los ingresos realizados en concepto de adelanto del precio final de la compraventa.
  3. Certificado (u otra prueba) que acredite el incumplimiento del promotor de entregar la vivienda en el plazo acordado por contrato.

 

 

[Régimen normativo: La Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas regulaba un sistema de protección para el comprador de viviendas en construcción. La Ley 57/1968 fue derogada por la ley 20/2015 de julio, de Ordenación, Supervisión y Solvencia de las Entidades Aseguradoras y Reaseguradoras, que modifica la Ley de Ordenación de la Edificación, en relación a la garantía de los daños derivados de los vicios y defectos en la construcción y sobre la regulación de la percepción de las cantidades a cuenta del precio durante la construcción.]

Category Inmobiliario
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