Modificaciones en la legislación sobre las cantidades entregadas a cuenta en la compra de viviendas en construcción

Desde el 1 de enero de 2016 se regulan las garantías para la devolución de las cantidades entregadas a cuenta del precio de una vivienda en construcción por la Ley 20/2015 de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras (más conocida como la LOSSEAR). Hasta esa fecha, esta materia estaba regulada por la Ley 57/1968, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas.

Durante los más de 45 años de vigencia de la anterior normativa, solo se había introducido alguna pequeña modificación, como la de la Ley 38/1999, que ampliaba la protección a toda clase de viviendas, incluidas las construidas en régimen de cooperativa o de comunidad de bienes-propietarios. También amplió la protección a los pagos realizados mediante letras de cambio y otros efectos cambiarios y modificó el interés a pagar, sustituyendo el moratorio (del 6%) por el interés legal.

Desde el año 1968, se ha establecido la obligación del promotor de garantizar (mediante aval bancario o seguro) las cantidades entregadas por los compradores a cuenta de las viviendas que se han de construir o que se encuentran en construcción, para evitar que en el caso de que no se construyan pueda recuperar su dinero el comprador. Y, como mayor garantía, se ha establecido la responsabilidad de la entidad bancaria donde se ingresan las cantidades de exigir el cumplimiento de esos requisitos por parte del promotor, haciéndole responsable solidario junto con el promotor, en caso contrario.

Si bien el legislador argumentaba, en la exposición de motivos de la Ley 20/2015, que se realizaba para dotarle de una mayor protección al comprador, la realidad es que ha habido un retroceso importante en dicha protección, como se puede ver en las diferencias entre una y otra. Esa desprotección ha beneficiado, principalmente, a las entidades bancarias y aseguradoras (habituales pagadores por no cumplir con las exigencias legales, dado que la falta de entrega viene motivada por los problemas económicos de los promotores) y, para que pasara desapercibida en ese momento la modificación no se hizo a través de una nueva Ley que sustituyera a la de 1968, sino mediante una Disposición final (en concreto, la Tercera que modifica a su vez la Disposición Adicional 1ª de Ley 38/1999) de una Ley que nada tenía que ver con la regulación de la materia (la ley que regula a las entidades aseguradoras).

Después de más de 45 años se había creado una jurisprudencia clara y uniforme sobre la materia generando una seguridad jurídica (que penalizaba a las entidades bancarias, principalmente), que ahora se ha reducido.

Esas principales diferencias entre una y otra normativa son:

Inicio de la protección.-

Con la antigua Ley, la protección de los compradores, a través de la obligación de garantizar los anticipos se originaba desde el primer momento, es decir, desde que se entregaban esas cantidades. Sin embargo, con la nueva Ley (Disposición Adicional 1ª Uno. 1 a), la obligación de garantizar esas cantidades nace solo a partir de la obtención de la licencia de obras por el promotor. Por tanto, con la nueva legislación, todas aquellas entregas realizadas al promotor antes de que obtenga la licencia de obras (supuesto más habitual de lo esperado) quedan fuera de la protección de la Ley (antes todas las cantidades estaban protegidas).

Consumidor/inversor.-

En la anterior legislación, se protegía exclusivamente a los consumidores finales (“viviendas destinadas a domicilio o residencia familiar, con carácter permanente o bien a residencia de temporada, accidental o circunstancial”). Sin embargo, en la nueva normativa no se establece condicionante alguno, por lo que debe interpretarse en el sentido de incluir a inversionistas y especuladores.

Plazo de reclamación.-

Se reduce considerablemente el plazo de prescripción de la reclamación de 15 años a 5 años, desde el 7/10/15 (aunque no por la Ley 20/2015, sino por la Ley 42/2015, en su Disposición Final 1ª de la Ley 42/2015 que modifica el plazo de prescripción del art. 1964.2 del Código Civil).

En cuanto a la reclamación a la entidad bancaria o a la entidad aseguradora el plazo pasa a ser de 2 años (Disposición Adicional 1ª Dos.1.l) y Dos.2.c), en lugar de los 15 años anteriores (conforme a la jurisprudencia del Tribunal Supremo).

Construcción/terreno.-

Con la anterior legislación, se protegía a las cantidades entregadas a cuenta tanto si eran destinadas a la construcción como a la adquisición del terreno. Sin embargo, con la nueva regulación dependerá de la normativa autonómica para incluirse, dentro de la protección, solo a las cantidades destinadas a la construcción como a las de adquisición del terreno.

Irrenunciabilidad.-

En la legislación anterior (art. 7 de la Ley 57/1968) se establecía el carácter irrenunciable de los derechos reconocidos a favor del comprador (lo que implicaba tener por no puestas las limitaciones del promotor a la vigencia y cuantía de las garantías). En la nueva redacción no se establece este carácter, aunque para el supuesto de consumidores se podría acudir a su normativa protectora (art. 10 del RDL 1/2007 del TRLGDCU) para declarar nulas las renuncias a sus derechos.

Requisitos formales.-

Desde la nueva normativa, se exigen dos requisitos formales para la demanda: certificados individuales (D. Ad. 1ª Dos.1.a) y requerimientos previos al promotor salvo que no resulte posible (D. Ad. 1ª Dos.1.h).

Como en otros muchos supuestos, ha tenido que ser el Tribunal Supremo el que proteja a los ciudadanos interpretando las normativas a su favor. En este sentido, ya se ha pronunciado alegando que no puede ser mayor la protección legal de los compradores de vivienda en 1968 que actualmente (STS de 9 de marzo de 2016 (ROJ 987/2016, FJ 2º), por lo que confiamos que corrija este retroceso legal, aunque llevará mucho tiempo y costes para los compradores.