Cómo reclamar daños materiales por vicios ocultos al promotor inmobiliario

Cuando compramos una vivienda de nueva construcción es frecuente que aparezcan vicios o defectos ocultos que afectan a la habitabilidad de la misma.

Por esta razón es muy importante que seamos debidamente informados por el promotor inmobiliario de todo lo referente a emplazamiento y descripción de la vivienda, materiales empleados en la construcción, autorizaciones exigidas para la construcción….

En este artículo te vamos a explicar qué son los vicios o defectos ocultos y como puedes reclamarlos.

¿Qué son defectos o vicios ocultos?

Los vicios ocultos son defectos o errores en la construcción que no se aprecian en el momento de efectuar la compra, pero aparecen transcurrido un tiempo desde la finalización de la construcción.

Según la doctrina jurisprudencial, los requisitos que deben concurrir en tales defectos o errores constructivos para que sean considerados vicios o defectos ocultos son los siguientes:

1.- El vicio ha de ser oculto.

No se considera que el vicio o defecto es oculto:
– cuando el defecto es “manifiesto” o “se encuentra a la vista”
– cuando, aun no estando a la vista, el comprador debía conocerlos fácilmente por razón de su profesión u oficio.
– cuando, aun no siendo reconocible por el comprador mediante una diligencia mínima, éste lo ha conocido por cualquier razón. En tal caso, habría tenido la oportunidad de pactar un precio más conveniente.

2.- El vicio ha de ser grave.

Debe tratarse de defectos de tal magnitud que conlleve la inutilidad parcial o total de la vivienda.

3.- El vicio ha de ser preexistente a la firma.

El vicio debe existir en el momento de perfeccionamiento del contrato, sin perjuicio de que se manifieste con posterioridad a la celebración del mismo (una casa cuyas vigas están infectadas por carcoma en estado larvario al momento de la compra).

Reclamar daños materiales por vicios ocultos en una construcción.

La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), distingue entre plazos de garantía y plazo de prescripción.

Plazos de garantía:

Según la gravedad del defecto de construcción se distinguen tres plazos:

a) Diez años para los daños materiales por defectos que afecten a la seguridad estructural del edificio (cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio).

b) Tres años para los vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que afecten a la habitabilidad ((higiene, salud pública y protección del medio ambiente, protección contra el ruido, ahorro de energía y aislamiento térmico).

c) Un año para los daños materiales por vicios o defectos de construcción que afecten a elementos de terminación o acabado de la obra.
Si durante esos plazos de caducidad (10, 3 y 1 año) se manifiesta el defecto constructivo que origina el daño material, se podrá reclamar su reparación.

Plazo de prescripción:

El plazo para reclamar judicialmente será de dos años, desde que se manifiesten los defectos.

Este plazo se puede interrumpir mediante la remisión de un requerimiento fehaciente a quienes intervinieron en la edificación, antes de entablar la acción judicial.

En el supuesto de que la vivienda tenga más de diez años, “vivienda de segunda mano”, el plazo para reclamar por vicios ocultos es de seis meses, contados desde la entrega de la vivienda.

¿Quiénes son los responsables de estos vicios ocultos?

Según dispone la LOE, serán responsables las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación:

• El promotor.
• El proyectista.
• El constructor.
• El arquitecto
• El arquitecto técnico.

La responsabilidad civil se exigirá de forma personal e individualizada.

No obstante, cuando no pueda individualizarse la causa de los daños materiales la responsabilidad se exigirá solidariamente.
En todo caso, responderá solidariamente el promotor con los demás intervinientes en el proceso de edificación.

Sin embargo, las responsabilidades por daños no serán exigibles en los siguientes casos: (si se acredita debidamente):

• Caso fortuito.
• Fuerza mayor.
• Acto de terrorismo
• O por el propio perjudicado del daño.

Ejemplos de vicios ocultos más frecuentes.

1. Ocasionados por el agua: Es uno de los vicios ocultos más frecuente.
2. Como puede ser la fuga de agua en una vivienda que provoca el levantamiento del suelo o de las paredes. Humedades en los techos.
3. Ocasionados por una mala cimentación. Muchas viviendas están construidas en cuestas o montañas donde es difícil realizar una adecuada cimentación. Ello puede provocar problemas como inundaciones, movimientos de la estructura, o incluso, corrimientos de tierra.
4. Ocasionados por problemas estructurales, como pueden ser daños en las vigas y columnas.
5. Defectuosa impermeabilización, que puede ocasionar goteras o fisuras en los techos; grieta en piscinas por mala impermeabilización.

Esperamos que este artículo te haya sido útil. Si en tu vivienda se están produciendo daños que puedan estar ocasionados por defectos constructivos, contacta con nosotros y estudiaremos tu caso.